Analyse de mon premier investissement locatif, qu’en pensez-vous?

En tant que premier article dans la rubrique “Immobilier”, je souhaiterai avoir votre avis sur mon premier investissement locatif que j’ai acquis avant mon arrivée au Canada en 2008 (c’est aussi celui dont je parle dans mon ebook ou je conseille de mesurer les infos données par les médias).

 

La question étant: “Ai-je fait une bonne affaire”

 

Le bien immobilier

Studio de 18m2 situé:
– dans une zone universitaire
– à 2 minutes à pied de la gare RER A
– proche des commerces: banque, épicerie, cinéma et club de sport

Comment j’ai acheté sans apport personnel?

J’ai réussi à acheter ce bien sans apport personnel, je me répète encore sans apport personnel.
Tout a été financé par la banque, et oui je le dis dans mon ebook, il ne faut pas toujours croire ce que vous racontent les médias (en 2008, crise des sub-primes,  on lisait dans les journaux que les banques resserraient les crédits et limitaient les prêts)

 

Les charges qui me sont attribuées:

– le crédit immobilier
– l’assurance du studio servant aussi d’assurance de loyers impayés
– la taxe d’habitation et la taxe foncière
– tout ce qui est de la consommation énergetique est supportée par le locataire

 

Les revenus:

– le loyer que me verse un locataire mensuellement

 

Résultat

Apres déduction de toutes ces charges, il me rapporte annuellement en moyenne un revenu de 254 euros par an sur les 4 dernières années. Oui 244 euros soit 21.16 euros/mois, alors on se dit tout de suite que c’est minable et que ça ne sert à rien.

 

Alors qu’en pensez vous?

C’est une mauvaise affaire car ça ne rapporte meme pas 25 euros par mois et cette source ne peut même pas servir de revenu.
C’est une bonne affaire vu les conditions dans lequelles j’ai acheté ce studio.
N’ayant mis aucun apport personnel, je dégage un profit certes de 254 euros mais qui reste cependant positif.
Depuis 4 ans que je possède ce bien immobilier, je le loue meublé et n’ai pas encore eu à faire de travaux ni de rénovation. C’est selon moi un bien qui s’auto finance à 100% puisque rien ne sort actuellement de ma poche et sans effort ni investissement

 

Une véritable source de revenu passif.

Si j’aurai injecté 6000 euros d’apport personnel comme une banque me le proposait à l’époque, j’aurai dégagé un profit annuel d’environ 800 euros par an, cependant je gardais cet argent pour mon arrivée au Canada.

La question que je me pose maintenant est: dois mettre une somme d’argent dans cet appartement pour augmenter ces revenus ou dois je laisser s’auto financer dans le but de le revendre plus tard? J’aimerai lire vos opinions en commentaires.
En attendant, je prie simplement pour que les taxes n’augmentent pas  et j’espère garder mon locataire actuel qui préserve ce studio de manière très responsable.
Si vous pensez que ça vaut la peine de recevoir un revenu sans rien faire, lancez-vous.

 

Que pensez-vous de cet investissement locatif?

Showing 9 comments
  • Issouffy
    Reply

    Je dirais qu’étant donné que tu as acquis ce bien 2008, il faut voir qu’elles étaient les conditions de marché pour ton prêt, voir s’il y a moyen de les renégocier. Je suppose que c’est à cause de celles ci que tu ne gagnes que 100e/an au lieu de 800e. ( je crois que l’erreur c’est d’avoir validé une opération lourde pour 100e/an).

    Après heureusement que tu n’es pas en perte déjà. Sinon comment fera pour augmenter les revenus de ton logement sans augmenter les loyers ? (remboursement anticipé, hausse du loyer ? )

    Pour ce qui est des taxes, je te rassure quelque soit le futur président il y aura des hausses d’impôts suite à la perte du triple A, et donc du renchérissement du coût de la dette pour l’état. Les crédits devraient donc coûter plus cher et seront sans doute plus difficile à accorder.

    La “chance” (ce n’en n’ai pas une vrai lol) est que tu es à l’étranger donc tu ne paies pas d’impôts chez nous, mais à contrario si tu étais resté en France tu aurais peu être bénéficié des dispositifs Cellier ( déduction sur ton IR)pour le coup ton gain aurait été nettement plus élevé.

    Dans 1 an cela fera 5 ans que tu es propriétaire, à ce moment là regarde comment se porte le marché pour voir si c’est intéressant de vendre. (en fonction de l’évolution de la crise, des nouveaux impôts et charges éventuels)

    Issouffy

    • Phala
      Reply

      Que veux tu dire par les conditions du marché?

  • issouffy
    Reply

    Par conditions de marchés, je veux parler des taux auquel la banque ta prêté les fonds pour acheter ton logement. Par exemple si tu as emprunté à 7% tu comprendras que les conditions n’étaient pas favorable et donc que peu être une renégociation de ton taux ou un rachat de crédit te fera peu être économiser des frais dessus.

    Heureusement que cela ne te coute rien, c’est déjà cela. Tu pourras tenter une revente plus tard dans le pire des cas si tu laisses tel quel le bien s’auto financer.

    J’ai toutefois 2 questions : la taxe d’habitation ce n’est pas toi qui la paye mais le locataire au juste.( la taxe foncière pour le proprio)

    Avec les 6000 eur que voulais tu dire par “investir dedans” pour augmenter la rentabilité ( les 108e tu les obtiens en laissant 5000e sur un livret A). (travaux, remboursement anticipé ?)

  • Phala
    Reply

    Issoufy,

    La taxe d’habitation est supportée par le locataire oui.

    Malheureusement, je ne suis pas du tout fan du livret A ou (compte épargne au Canada où je m’en sers comme tirelire), il y a de bien meilleurs facons d’obtenir des meilleurs rendements comme les actions à dividendes par exemple.

  • Angelayke
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    Hello,

    Il me semblait que les gens résidant à l’étranger et qui avaient de l’investissement locatif en France devaient verser 20% de leur bénéfice à l’Etat (nouvelle loi en vigueur mais je ne sais pas si elle a été appliquée)

    Sinon pour qu’elle te soit rentable il aurait fallu que tu ais un rendement à partir de 8% pour dégager du bénéfice.

    Je te conseille un blog très sympa, où j’ai pratiquement tout appris de l’investissement locatif (mais en France)
    C’est Capitalstory de Jérôme.
    N’étant pas experte je préfère ne pas entrer dans des détails qui seraient erronés, et donc te conseiller les conseils des lecteurs de ce blog ainsi que de son auteur.

    Personnellement je cherche à me pencher sur le cas Québec pour l’investissement car les règles et stratégies ne seront pas les mêmes.

    Angélique

    • Phala
      Reply

      Hello Angelayke,

      Merci pour le partage du blog, j’irai jeter un coup d’oeil et apprendre de Jérome.

      Effectivement, pour atteindre ces 8 % je pense de plus en plus à devoir mettre un léger apport personnel.

      Fais moi part de tes stratégies si tu en apprends d’autre.

      Merci.

      • Phala
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        On s’entend sur ce point là. 🙂

        Mes locataires sont tous des étudiants, étant mon 1er investissement immobilier je n’ai pas voulu prendre de risque (surtout avant une telle aventure au Canada)

  • Pascal
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    Selon moi, tu as réalisé une bonne affaire. En effet, dès lors que tu sors un petit revenu locatif annuel, c’est une affaire.

    Et même, avec un petit déficit, l’investissement reste intéressant car à la fin de ton échéance, tu sera propriétaire d’un bien immobilier qui ne t’auras couté pratiquement rien, si ce n’est rien !

    • Phala
      Reply

      Merci Pascal, c’est aussi ce que je pense meme si je ne fais pas de gros revenu avec ce loyer pour l’instant surtout qu’il n’y a eu 0 apport de ma part.
      La cerise sur le gateau?
      Certains studios de ce meme batiment se vende avec déjà 10% de plus value minimum.

      Merci d’être passé sur le blog.

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